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Rentas cortas en Bogotá: qué son y qué debe saber antes de invertir
No se trata solamente de publicar un apartamento en una plataforma. Detrás de una renta corta hay una operación inmobiliaria que depende de la ubicación, el diseño del inmueble, la regulación y la forma en que se administra.
Por Juan Pablo Olarte | Abogado – Socio fundador de ANGULARES En los últimos años es cada vez más frecuente encontrar proyectos inmobiliarios en Bogotá que se promocionan pensando en inversionistas y en modelos de renta por días o semanas.
Apartamentos de una habitación, estudios de pocos metros cuadrados, edificios con zonas de coworking, lavanderías comunes y accesos automatizados empiezan a responder a una forma diferente de utilizar la vivienda.
Son las llamadas rentas cortas.
Aunque plataformas como Airbnb o Booking ayudaron a popularizar este modelo, es importante entender que Airbnb no es un tipo de inmueble ni una modalidad jurídica de propiedad. Es simplemente uno de los canales mediante los cuales puede comercializarse un alojamiento.
¿Qué es una renta corta?
En términos sencillos, consiste en permitir que una persona utilice un inmueble durante periodos relativamente breves a cambio de un pago.
En Bogotá, el Instituto Distrital de Turismo identifica como vivienda turística aquellos inmuebles destinados al alojamiento remunerado por periodos inferiores a 30 días, dentro de las características establecidas para esta modalidad. Datos Abiertos Bogotá
Esto genera una diferencia importante frente al arriendo residencial tradicional.
En un apartamento convencional normalmente existe un arrendatario que ocupa el inmueble durante meses o años y paga un canon mensual. En una renta corta pueden existir varios usuarios diferentes durante un mismo mes y el valor suele establecerse por noche o por periodos determinados.
Por ejemplo, un mismo apartamento podría ser ocupado cinco noches por una persona que viaja por trabajo a Bogotá, posteriormente durante una semana por una pareja que visita la ciudad y más adelante durante quince días por alguien que viene a realizar un tratamiento médico.
El inmueble es el mismo.
Lo que cambia es la manera de explotarlo económicamente.
¿Por qué este modelo ha crecido en Bogotá?
Bogotá reúne varias características que favorecen este tipo de alojamiento.
No depende únicamente del turismo tradicional. La ciudad recibe constantemente personas por negocios, estudios, servicios médicos, eventos, conciertos, trámites y estadías laborales temporales.
Esto hace que determinadas zonas puedan tener demanda de alojamiento durante diferentes momentos del año.
La tendencia ya tiene una dimensión relevante. BBVA Research reportó, con información de AirDNA, aproximadamente 11.677 hospedajes activos en Bogotá a abril de 2025, con un precio de referencia cercano a $151.000 por noche. Son cifras de mercado y no significan que todos los inmuebles tengan ese comportamiento o rentabilidad, pero permiten dimensionar la escala que ha adquirido el fenómeno. BBVA Research
Y aquí aparece uno de los errores más frecuentes cuando alguien analiza este tipo de inversiones.
Una renta corta no necesariamente es más rentable que un arriendo tradicional.
Ver que un apartamento puede cobrarse a $150.000 o $200.000 por noche y multiplicar ese valor por treinta días lleva fácilmente a una conclusión equivocada.
Una noche disponible no significa una noche ocupada.
A los ingresos deben descontarse, entre otros, periodos de vacancia, administración, servicios públicos, internet, limpieza, mantenimiento, reposición de mobiliario, comisiones de plataformas y costos asociados con la operación.
Un apartamento que produce mayores ingresos brutos puede terminar teniendo una rentabilidad muy diferente después de calcular sus costos reales.
Por eso, antes de hablar de rentabilidad hay que hablar de ocupación.
Y antes de hablar de ocupación hay que hablar de ubicación y demanda.
No todos los sectores de Bogotá funcionan igual
En este modelo, dos apartamentos similares pueden tener comportamientos completamente distintos dependiendo de dónde estén ubicados.
La proximidad a centros empresariales, universidades, clínicas, zonas gastronómicas, atractivos turísticos, centros de eventos, aeropuertos y sistemas de transporte puede modificar considerablemente el perfil de quien busca alojamiento.
Esto también cambia la duración de la estadía.
Una persona que viene a Bogotá durante tres días por una reunión empresarial tiene necesidades diferentes a quien permanece durante un mes por estudios o a una familia que busca alojamiento mientras recibe un tratamiento médico.
Por esta razón, cuando se estructura un proyecto para rentas cortas, la pregunta no debería ser únicamente:
¿Cuántos apartamentos caben en este lote?, tambien debría preguntarse
¿Quién tendría razones para alojarse aquí y durante cuánto tiempo?
Esa pregunta puede modificar completamente el proyecto; y
El diseño también cambia
Un inmueble concebido para renta corta no necesariamente debería diseñarse igual que una vivienda familiar tradicional.
El usuario normalmente valora aspectos como almacenamiento eficiente, buena conectividad, iluminación, aislamiento acústico, facilidad de mantenimiento y espacios que permitan trabajar temporalmente.
También empiezan a tener importancia las áreas comunes.
Coworking, lavanderías, terrazas, gimnasios, espacios sociales y sistemas de acceso pueden complementar apartamentos de menor área privada.
Pero reducir indiscriminadamente el tamaño de las unidades para obtener más apartamentos tampoco garantiza un mejor negocio.
El diseño debe responder al usuario objetivo, al valor de construcción, a las normas urbanísticas y al precio que realmente puede pagar el mercado.
¿Cualquier apartamento puede utilizarse para rentas cortas?
No.
Este probablemente sea uno de los puntos más importantes para cualquier propietario o comprador.
Cuando la actividad corresponde a la prestación de alojamiento turístico, existen obligaciones adicionales. La inscripción en el Registro Nacional de Turismo —RNT— es previa y obligatoria para los prestadores de servicios turísticos. Función Pública
Además, el Ministerio de Comercio señala que debe verificarse que la actividad sea permitida por las normas de uso del suelo correspondientes. MINCIT
Y existe otra condición particularmente importante en Bogotá, donde buena parte de la vivienda se encuentra sometida al régimen de propiedad horizontal:
Si el inmueble pertenece a una propiedad horizontal, el reglamento debe permitir la prestación del servicio de alojamiento turístico. Esta condición debe declararse incluso al realizar la inscripción correspondiente en el RNT. Función Pública
Es decir, comprar un apartamento no significa automáticamente tener derecho a explotarlo como vivienda turística.
También existen obligaciones relacionadas con el registro de huéspedes, seguros de responsabilidad y, cuando corresponda, el reporte de huéspedes extranjeros. Porto Colombia
Comprar primero y revisar después puede ser un error costoso
Este punto es especialmente importante en proyectos que se venden utilizando las rentas cortas como argumento de inversión.
Antes de comprar debería verificarse, entre otras cosas:
La norma urbanística aplicable, el reglamento de propiedad horizontal, las condiciones bajo las cuales podrá operar el alojamiento, la demanda real del sector, los costos de administración y operación y la rentabilidad neta esperada.
Incluso la Secretaría Distrital del Hábitat ha advertido en actuaciones recientes que una referencia contractual a rentas cortas no constituye por sí misma una autorización ni genera un derecho adquirido para desarrollar la actividad, pues esta continúa dependiendo de las normas urbanísticas, turísticas y de propiedad horizontal aplicables.
Entonces, ¿qué se está comprando cuando se compra para renta corta?
No solamente un apartamento.
Desde el punto de vista de inversión, se está adquiriendo un activo que debe tener la capacidad de producir ingresos mediante una operación determinada.
Y eso significa que su valor no depende exclusivamente de los metros cuadrados.
Depende también de la ubicación, la normativa, la demanda, el diseño, los costos de operación y la capacidad del inmueble para mantenerse ocupado.
Ahí está probablemente la principal diferencia entre comprar vivienda y estructurar una inversión inmobiliaria.
Las rentas cortas pueden ser una alternativa interesante dentro del mercado inmobiliario bogotano, pero no deberían analizarse únicamente a partir del valor que aparece publicado por noche en una plataforma.
Antes de invertir hay una pregunta mucho más importante:
¿Este inmueble, en esta ubicación y bajo estas condiciones, realmente puede operar como una renta corta rentable y legalmente viable?
Responderla antes de comprar puede hacer toda la diferencia.
Juan Pablo Olarte
Abogado | Socio fundador de ANGULARES
Análisis Inmobiliario – Observatorio ANGULARES
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